年报观察李嘉诚也不好做“包租公”泓富产业信托在加息环境之下

观点网 李嘉诚旗下长江实业分拆出来的泓富产业信托披露了2023年业绩情况。

3月15日，泓富产业信托公布2023年业绩。期内，收益约4.37亿港元，同比增长0.8%；物业收入净额约3.36亿港元，同比减少0.4%。

泓富信托的主要投资目标，是为基金单位持有人提供稳定且持续的分红及达成每基金单位资产净值的长远增长。报告年度泓富产业信托的可分派收入约2.15亿港元，同比减少12.4%；每基金单位分派0.1409港元，同比减少13.3%。

泓富产业信托指，分派下降主要由于加息环境下融资成本上升。自2022年起，美国联储局加息525个基点后，政策利率已连续于四次会议中维持在5.25%-5.50%的范围。随着通胀逐步缓解，美国2023年度本地生产总值按年增长2.5%。

按信托基金管理人计算，报告年度可分派收入相当于泓富产业信托及其附属公司于有关财政年度扣除税项后的综合溢利，并消除因作出若干调整所带来的影响，包括融资成本900万港元，均已计入报告年度综合损益及其他全面收益表。

泓富产业信托是香港房地产信托基金，由李嘉诚旗下的长江实业地产分拆而来，于2005年12月16日在香港联合交易所有限公司上市，是首个由私人机构在香港筹组上市的房地产投资信托基金。

观点新媒体获悉，除了泓富，长江实业地产还分拆出置富及汇贤两个产业信托，这三个产业信托资产包括在香港和内地的购物中心、商场、写字楼、酒店和工业物业。

而泓富产业信托基金主要持有的是香港物业资产。

截至2023年12月31日，在香港非核心商区拥有七项多元化物业，投资组合包括都会大厦、泓富产业千禧广场、创业街9号、泓富广场、潮流工贸中心、创富中心及新宝中心。

其中，三幢位于非核心商业区的甲级写字楼物业、一座商用物业泓富广场、两幢工商综合物业的全部或部分(潮流工贸中心、创富中心(部分))以及一幢工业大楼的一部分(新宝中心(部分))，可出租总面积约为127.52万平方呎，另有合共498个车位。

2023年，香港物业租赁需求因整体市场放缓仍然受压，市场整体而言较疲软。期内，泓富产业信托租用率为95.9%，2022年为96.3%，下降幅度并不大；租户续租率为73.1%，2022年为76.1%。

可以发现，期内物业组合整体平均出租率为95.9%。其中，都会大厦、泓富产业千禧广场及创业街9号的租用率分别为95.6%、93.2%及97.8%，泓富广场的租用率为96.5%，潮流工贸中心、创富中心的租用率分别为92.8%及99%，新宝中心的租用率最高，达到100%。

估值方面，甲级写字楼都会大厦和泓富产业千禧广场估值较高，分别为27.01亿港元和20.55亿港元。

于报告年度，根据独立合资格外部估值师莱坊测量师行有限公司的评估，泓富产业信托物业组合录得投资物业重估亏损1.21亿港元，期末估值合计为97.03亿港元，2022年末为98.01亿港元，同比减少1%。

截至2023年期末，每基金单位资产净值为4.56港元，同比上年减少3.2%。

为实现增长，泓富产业信托需要积极管理物业组合，力求维持高租用水平，达成强劲的租金增长，以及获取最高的物业收入净额。

2023年，泓富产业信托的收益增加至4.37亿港元，即较2022年增加330万港元或0.8%，增加主要由于管理费及空调收入增加，使租金相关收入由7000万港元增至7610万港元所致。

具体来看2023年，都会大厦、泓富产业千禧广场和泓富广场贡献较高营业额和收益，营业额分别为9575.6万港元、7305.3万港元及6370.3万港元；租金相关收入分别为2861.4万港元、1803.9万港元及953.3万港元；收益分别为1.24亿港元、9109.2万港元及7323.6万港元；物业收入净额分别为9622.7万港元、7273.6万港元及5593.7万港元。

资产增值也是泓富产业信托的主要增长动力。除了应付激烈的竞争外，提升现有物业质素可确保租金水平持续增长及资本增值。观点新媒体获悉，2023年，多项资产增值工程在都会大厦及泓富产业千禧广场完成。

值得关注的是，体现在资本市场上，2022年初开始，泓富产业信托的二级市场价格便进入下降通道，业绩披露当天，泓富产业信托跌4.65%，3月15日休市，泓富产业信托收盘价为1.23港元，总市值约18.7亿港元。